Permessi, autorizzazioni e documenti per ristrutturare

Hai deciso di ristrutturare casa? Fantastico. Ma prima di immaginarti già sul nuovo divano con un calice di vino in mano, c’è un piccolo dettaglio da affrontare: i documenti per ristrutturare. Sì, lo so, la parte burocratica non è certo la più entusiasmante. Ma fidati, è quella che ti evita multe, ritardi e problemi futuri. E qui entra in gioco un professionista che può salvarti da mal di testa infiniti: una figura come la mia, architetto esperto nella gestione delle pratiche edilizie.

Documenti per ristrutturare perché sono importanti

Quali pratiche edilizie servono per ristrutturare

Scopriamo ora quali sono le pratiche edilizie per lavori di ristrutturazione. La tipologia di permesso cambia in base agli interventi che vuoi fare. Ti faccio una panoramica veloce:

• CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata). Per interventi di manutenzione straordinaria "leggera" che non modificano la struttura portante dell'edificio o la sagoma. Perfetta se vuoi rifare gli impianti, spostare qualche tramezzo o cambiare gli infissi. Niente di strutturalmente pesante, ma serve comunque un tecnico.
• SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Per interventi di manutenzione straordinaria "pesante" che riguardano parti strutturali o modificano la sagoma dell'edificio, ma senza alterare la volumetria complessiva. 
• Permesso di Costruire. Per interventi più complessi come nuove costruzioni, ristrutturazioni urbanistiche, ampliamenti significativi, o modifiche di destinazione d'uso con aumento di carico urbanistico.
• Verifiche urbanistiche e catastali. Prima di iniziare, bisogna controllare che la tua casa sia “a posto” con Comune e Catasto. Tradotto: nessuna stanza fantasma o balcone abusivo.
• Autorizzazione paesaggistica. Documento necessario se l’immobile si trova in aree soggette a vincolo paesaggistico o ambientale.
   

L’architetto per case da ristrutturare: il tuo alleato

Per non perderti tra mille fogli, ecco infatti un elenco essenziale ma esaustivo dei documenti utili per ristrutturare casa:
 

• Carta d’identità e codice fiscale (sì, servono anche quelli);
• Atto di proprietà dell’immobile;
• Relazione tecnica firmata dal tuo architetto;
• Elaborati grafici e progetto;
• Moduli comunali (CILA, SCIA o Permesso di Costruire);
• Dichiarazioni di conformità degli impianti;
• Autorizzazioni paesaggistiche se la casa è in zona vincolata;
• Certificato di agibilità finale (per poter finalmente brindare in casa nuova).

Quanto tempo serve per ottenere i documenti per ristrutturare

So che ti piacerebbe iniziare i lavori subito dopo aver scelto le piastrelle e i sanitari, ma la realtà è un po’ diversa. I tempi per ottenere i documenti per ristrutturare dipendono molto dal tipo di intervento. Per una semplice CILA, ad esempio, i tempi sono piuttosto rapidi: una volta depositata la pratica, puoi iniziare subito i lavori. Diverso è il discorso per una SCIA, dove spesso il Comune impiega qualche settimana per le verifiche. E se devi richiedere un Permesso di Costruire, preparati ad attendere qualche mese, perché la pratica passa da più uffici e richiede valutazioni approfondite. Ho seguito, ad esempio, un cliente che voleva trasformare il suo garage in una piccola taverna: tra rilievi, aggiornamento della planimetria catastale e attesa dell’ok, sono serviti quasi 60 giorni. Ecco perché, quando si parla di ristrutturazione, la parola d’ordine è pianificazione: conoscere in anticipo i tempi ti evita di restare con gli scatoloni pronti e il cantiere ancora chiuso.

Documenti e vincoli nelle zone storiche o paesaggistiche

Un caso a parte si presenta se la tua casa si trova in un centro storico o in un’area sottoposta a vincoli paesaggistici. In questi casi, oltre ai documenti standard, serviranno infatti delle autorizzazioni speciali. Ti faccio un esempio concreto: un cliente voleva semplicemente cambiare gli infissi di un appartamento in un palazzo del centro storico. Sembrava una piccola modifica, ma dal momento che l’edificio era vincolato dalla Soprintendenza, abbiamo dovuto presentare un progetto dettagliato e attendere l’approvazione. Un altro caso riguarda una villetta vicino a un parco naturale: anche per rifare la recinzione è stato necessario richiedere un nulla osta paesaggistico. Insomma, non sottovalutare mai questi passaggi: possono sembrare solo formalità, ma senza di loro il tuo progetto non parte nemmeno. L’aiuto di un architetto esperto nelle pratiche edilizie in questi casi è fondamentale per tradurre il “linguaggio” della burocrazia e farti arrivare alla meta senza intoppi. La soluzione per ristrutturare senza pensieri? Seguirmi sui social per non perdere nessun consiglio e contattarmi per una consulenza sono di certo i primi due step! Intanto, però, andiamo avanti con qualche altra informazione sui documenti per ristrutturare.

Cosa rischi se non hai i documenti per ristrutturare

Iniziare i lavori senza i giusti documenti per ristrutturare non è una piccola leggerezza, ma un vero salto nel vuoto. Potresti ritrovarti con il cantiere bloccato dal Comune da un giorno all’altro, mentre gli operai restano fermi e tu continui a pagare. Non solo: le sanzioni economiche sono spesso molto più salate di quanto immagini e, nei casi peggiori, può scattare l’obbligo di demolire tutto ciò che è stato realizzato senza autorizzazione. Se poi un domani volessi vendere la casa, la mancanza di regolarità urbanistica renderebbe complicata la stipula dell’atto notarile, mandando molto probabilmente all’aria la trattativa. 
E non dimenticare i rischi assicurativi e legali: in un cantiere non a norma, qualsiasi incidente potrebbe ricadere direttamente sulle tue responsabilità. In altre parole, senza le pratiche giuste, la tua ristrutturazione rischia di trasformarsi da sogno a incubo.

Le difformità più comuni quando si vuole ristrutturare

Una delle domande che mi vengono poste più spesso è: quali sono le difformità più comuni quando si vuole ristrutturare? 
Beh… Prima di partire con i lavori, l’architetto si occupa delle verifiche urbanistiche e catastali, ed è proprio lì che spesso emergono sorprese inaspettate. Capita infatti di scoprire stanze presenti nella realtà ma assenti dalle planimetrie, balconi o verande costruiti senza permessi o altezze interne non conformi che complicano la destinazione d’uso degli ambienti. Non sono rare neppure finestre e aperture mai autorizzate o tramezzi spostati “alla buona” da chi ha vissuto in casa prima di te. A volte saltano fuori anche pertinenze mai dichiarate, come cantine, box o soffitte. Tutto questo non significa che non potrai ristrutturare, ma che prima sarà necessario regolarizzare la situazione. E qui entra in gioco l’architetto pratiche edilizie, che individua le difformità e ti accompagna passo passo nella loro sistemazione, così potrai finalmente procedere ai lavori senza timori.